Hai giấy chứng nhận cùng thể hiện quyền sử dụng đối với một phần đất không có nghĩa là có thể xác định ngay giấy nào sai. Nguyên nhân có thể nằm ở số liệu đo đạc, hồ sơ đăng ký, việc xác định ranh giới hoặc tranh chấp về quyền sử dụng đất. Hướng xử lý phụ thuộc vào hồ sơ gốc và tình trạng sử dụng thực tế.
Sổ đỏ chồng lấn là gì? Cần kiểm tra điều gì trước?
Chồng lấn là tình huống diện tích hoặc ranh giới thể hiện trên giấy chứng nhận, bản đồ địa chính hay hồ sơ liên quan của các thửa đất bị trùng nhau. Trước khi yêu cầu sửa giấy chứng nhận, bạn nên đối chiếu:
- Giấy chứng nhận của các bên, sơ đồ thửa đất và thông tin về diện tích, mốc giới;
- Hồ sơ cấp giấy chứng nhận, hồ sơ đăng ký biến động và tài liệu đo đạc qua các thời kỳ, nếu có;
- Ranh giới đang được các bên sử dụng và các mốc giới trên thực địa.
Có thể đề nghị cơ quan đăng ký đất đai cung cấp thông tin, trích lục hồ sơ theo quy định và đề nghị đo đạc, kiểm tra hiện trạng khi cần. Chỉ nhìn vào diện tích ghi trên một giấy chứng nhận thường chưa đủ để kết luận có cấp chồng lấn hay không.
Đất bị cấp sổ đỏ chồng lấn xử lý thế nào?
Nếu sai lệch thuộc thông tin trên giấy chứng nhận
Khi có căn cứ cho thấy giấy chứng nhận ghi sai thông tin thửa đất so với hồ sơ đăng ký đã được kiểm tra, xác nhận, người sử dụng đất có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét đính chính. Bạn có thể tham khảo thủ tục đính chính sổ đỏ để chuẩn bị giấy tờ và xác định nơi tiếp nhận hồ sơ.
Đính chính không phải cách mặc định để giải quyết mọi trường hợp chồng lấn. Nếu việc sửa thông tin ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất mà hai bên đang tranh chấp, cần làm rõ căn cứ xác lập quyền và nguyên nhân sai lệch trước khi chọn thủ tục.
Nếu có tranh chấp ranh giới hoặc quyền sử dụng đất
Các bên nên cùng xác định mốc giới, đối chiếu hồ sơ và trao đổi phương án giải quyết. Nếu không thống nhất được, việc hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất là bước cần lưu ý đối với tranh chấp đất đai trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết theo quy định. Hướng tiếp theo phụ thuộc vào loại tranh chấp và giấy tờ mà các bên có; không phải vụ việc nào cũng xử lý bằng cùng một thủ tục.
Nếu ngoài phần diện tích ghi chồng lấn còn có dấu hiệu một bên sử dụng vượt ranh giới, cần tách bạch sai sót trên hồ sơ với hành vi thực tế. Các chứng cứ trong tranh chấp đất bị lấn chiếm sẽ giúp làm rõ vấn đề này.
Nếu nghi ngờ giấy chứng nhận đã được cấp sai
Bạn có thể gửi đơn kèm tài liệu đến cơ quan có thẩm quyền để đề nghị kiểm tra quá trình cấp giấy chứng nhận. Tùy kết quả xác minh, cơ quan có thẩm quyền sẽ xem xét biện pháp phù hợp theo quy định pháp luật, bao gồm việc thu hồi giấy chứng nhận đã cấp sai trong trường hợp có căn cứ. Nếu không đồng ý với quyết định hoặc hành vi hành chính, bạn có thể cân nhắc quyền khiếu nại, khởi kiện theo quy định. Không nên tự kết luận giấy chứng nhận của bên kia vô hiệu chỉ vì hai sơ đồ thửa đất có phần trùng nhau.
Cần chuẩn bị giấy tờ, chứng cứ gì?
Hãy giữ bản gốc và chuẩn bị bản sao các giấy chứng nhận, hợp đồng hoặc giấy tờ về nguồn gốc đất, tài liệu đo đạc, trích lục bản đồ, hồ sơ đăng ký biến động, biên bản xác định ranh giới và giấy tờ thể hiện quá trình sử dụng đất. Ảnh hiện trạng, thông tin về mốc giới và văn bản trao đổi giữa các bên cũng có thể hữu ích, nhưng cần đối chiếu với hồ sơ địa chính.
Nếu phát hiện chồng lấn khi đang làm thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu, nên làm rõ ranh giới và tình trạng tranh chấp trước khi tiếp tục hoàn thiện hồ sơ.
Khi nào nên nhờ luật sư hỗ trợ?
Nên cân nhắc nhờ luật sư tranh chấp đất đai rà soát hồ sơ khi hai bên có giấy tờ thể hiện ranh giới khác nhau, có yêu cầu thu hồi giấy chứng nhận hoặc hòa giải không thành. Luật sư có thể giúp xác định vấn đề cần chứng minh và lựa chọn hướng yêu cầu phù hợp; kết quả cuối cùng vẫn phụ thuộc vào chứng cứ và việc giải quyết của cơ quan có thẩm quyền.